《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》、《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》和《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》新闻发布会实录

(2006年2月14日)

主持人人王远贺：各位记者上午好，今天新闻发布会的主要内容是请房产住宅局就住房维修资金管理、住宅交付使用管理和购买经济适用住房货币补贴方面问题做新闻发布。今天参加新闻发布会的有市房产住宅局局长边洪霄、副局长张军良、宣峰、贾锡君，下面首先请市房产住宅局局长、新闻发言人边洪霄做主题新闻发布。

市房产住宅局局长、新闻发言人边洪霄：2006年1月12日和2月6日，市政府第47次和第49次常务会议通过了三部与百姓居住生活密切相关的政府规章，即《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》、《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》和《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》，并将陆续正式施行。这三部规章的颁布实施，为我市住房维修资金管理、住宅交付使用管理和购买经济适用住房货币补贴提供了法律保障，对于保证市民的正常居住生活，加强我市房产住宅管理和建设宜居型城市都将产生长久而深远的影响。

下面，我就三部规章出台的必要性、立法特点和主要内容作一简要介绍。

一、三部规章出台的必要性

目前，我市住房管理中存在几大难点问题：一是住房专项维修资金问题。随着经济的发展、生产水平的提高和住房制度改革的不断深入，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的维修管理责任也相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。由于我国住宅类型绝大多数属于群体式，且多以住宅小区的方式进行综合开发建设，住宅单体间存在共用部位，单幢楼或小区内有共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常直接关系到相邻住宅、整幢楼、整个小区的正常使用和安全，关系到全体业主的共同利益和社会公共利益。为此，国家建设部、财政部于1998年出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规定购房者在购买房屋时应缴存维修基金，用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。2003年国务院颁布的《物业管理条例》进一步明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”据我们了解，目前全国所有直辖市和省会城市以及多数大中城市都普遍建立了城市住房专项维修资金制度，我省齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆、鹤岗等城市也建立了维修资金。在这方面我市相对滞后，除公有住房售房单位按规定提取了维修资金，新建商品住宅尚未归集维修资金。从房产住宅局掌握的情况看，目前已有一部分商品住宅楼的共用部位和共用设施设备出现严重破损，亟待修复、更新或改造。因为缺少资金支持，屋面、墙体、水箱房、单元电子门等房屋共用部位、共用设施设备维修问题不能得到有效解决，破损的房屋无法得到及时维修，不仅缩短了住房及其共用设施设备的使用寿命，影响了广大居民的正常生活，而且有的还构成严重的安全隐患，危及居民的生命财产安全，直接损害了业主的利益。二是新建住房交付使用问题。住宅交付使用制度是在住宅交付使用前为购房人把的最后一道关，与群众的利益密切相关。加强住宅交付使用管理，是保证住宅的居住功能和整体质量，维护购房人合法权益的重要手段。由于管理体制、运行机制等种种原因影响，近两年我市住宅交付使用管理综合性验收基本处于空白状态，由此而产生的大量矛盾和问题亟待解决。从实际情况看，主要存在两方面的问题。一是对住宅交付使用条件认识模糊，不统一。住宅工程竣工后，达到什么样的条件方可交付使用？开发商和购房人往往各执一词，大量矛盾和纠纷由此而生。二是部分住宅小区交付使用后，仍存在住宅质量不合格、公建和基础设施配套项目未落实或者落实不到位等问题，致使已交付使用的住宅小区使用功能和环境功能达不到规划设计要求。居民进户后屋面漏雨、墙体长毛、被迫使用高价临时水电、消防设施不完善、长期不能开栓供应煤气、小区规划绿地被侵占或者挪做他用、庭院绿化和道路迟迟不配套、物业管理不落实等。这些都严重影响了居民的正常生活，侵害了购房人的合法权益，群众对此反映十分强烈。据统计，去年全年，有关新建住宅违规交付使用的投诉就达1300余起，且相当数量是集体投诉，给社会造成了大量不稳定因素。三是经济适用住房政策问题。经济适用住房政策是国家为解决中低收入家庭住房困难制定的一项具有社会保障性质的政策。我市从1999年开始组织经济适用住房建设，使大量的中低收入家庭从中受益，但在实际运作中也出现一些问题，主要是建设经济适用住房实行土地无偿划拨，免收土地出让金，但到底免多少，很难准确计算。因此如何创新经济适用住房运作机制，使政府的优惠政策真正落实到中低收入家庭，是我们急需解决的问题。

针对上述问题，市政府及相关职能部门，从执政为民、维护最广大人民群众根本利益的角度出发，着眼于机制、体制创新和长效管理，研究出台了《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》、《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》和《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》。在起草过程中，我们组织有关部门到上海、成都、大连、沈阳、日照等城市进行了充分的调查研究，并采取召开座谈会、书面征求、媒体上征求等多种形式，广泛征求了建设单位、物业管理企业、业主及业主委员会等方方面面的意见，还将规章草案全文登载在报纸、政府网站上，向全体市民征求意见。根据征求意见，我们都及时进行了修改，这是以往立法中少有的，不仅得到了社会各界的理解和认同，而且对下一步的贯彻实施工作将起到积极的推动作用。

二、三部规章的立法特点

这三部规章从切实保障群众利益、维护社会稳定、改善居民居住环境和居住条件出发，取得了重大进步。第一，确定了三项对我市房产住宅管理将产生重大影响的重要制度，即住房专项维修资金制度、住宅交付使用制度和购买经济适用住房货币补贴制度。这三项制度添补了我市房产领域管理空白，较好地解决了百姓住房的“养老金”问题，使百姓住房无后顾之忧；较好地解决了新建住宅的质量和功能问题，为百姓住上安心房把住了入口关；较好地解决了经济适用住房补贴问题，使政府的优惠政策真正落实到中低收入家庭。第二，大胆改革，创新了管理机制。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》在解决百姓购房时遇到的“闹心房”问题上，确立了政府监管和社会监督二者并重的管理体制，创造性地建立了社会评审机制，新建住宅何时进户，能否进户，让由业主、物业管理企业代表、专家、区政府及社区代表等成员组成的社会监督机构进行最后评定，这是政府职能转变，创新行政管理方式的一次积极的探索和实践。《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》对政府的公共服务职能进行了更为充分的阐述，最大限度地减少行政管理色彩，充分体现服务型政府的要求。《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》对经济适用住房运作方式进行了改革，从暗补“砖头”转为明补“人头”，实现了土地收益的最大化，使群众明明白白、实实在在享受到国家的住房保障政策。第三，建立了双向监督机制，制度设计趋向科学、合理。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》既强调对建设单位的监管，更强调对政府有关管理部门的监督。一是对建设单位除了采取传统的行政处罚方式进行监管外，还要对该建设单位新建项目的审批进行控制。二是增加了对政府有关管理部门的监督层次，进一步加大了监督力度，实行更为严格的过错追究。第四，体现了公开透明、公正民主的原则。将政府工作置于广大人民群众和社会各界的监督之下，也将有效地遏制腐败现象的发生。

三、三部规章主要内容的说明

(一)《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》

1、关于商品住房首次维修资金缴存主体。商品住房首次维修资金由业主缴存，并将商品住房首次维修资金的缴存分为两个阶段。第一阶段，在房屋未出售给购房人前，建设单位依法享有房屋的所有权，这一时期，建设单位是商品住房的业主，由建设单位作为缴存主体缴存首次维修资金的一半；第二阶段，购房人从建设单位购买商品住房后，商品住房的所有权也随之发生了转移，这时，购房人就成为商品住房的业主，由购房人作为第二阶段缴存主体缴存首次维修资金的另外一半。这样规定，既与国务院《物业管理条例》相一致，也有利于专项维修资金制度的推行。从上海、成都等城市的实际情况看，由建设单位和购房人共同作为商品住房维修资金缴存主体，在具体实施中都取得了良好的效果。

2、关于商品住房首次维修资金的缴存基数与比例。将建筑面积成本价确定为商品住房缴存基数，而不以房屋售价为缴存基数，主要基于以下两点原因：一是建筑面积成本价主要由住房建安成本和配套费用两部分构成，在一个地区一段时期内，这个价格相对稳定，不存在因地段、楼层、朝向等因素不同而差异较大，可操作性强，而房屋售价则会因地段、楼层、朝向等因素不同差异较大，不利于实际操作。二是维修资金是用于共用部位、共用设施设备的维修及更新改造，因此维修费用的发生与房屋本体造价及其配套设施设备的价格有关，而与房屋售价中的土地出让金、拆迁费用、销售费用、税金以及地段、楼层、朝向等因素无关。一幢楼中相同面积的房屋虽然售价不同，但发生的费用是相同的，以成本价为缴存基数，相同面积房屋缴存的维修资金相同，比较公平合理；而以房屋售价为缴存基数，相同面积房屋会因售价不同缴存的维修资金各不相同，显失公平。因此，本着公平、合理，有利于操作的原则，经反复研究，确定了以建筑面积成本价为缴存基数。

关于首次维修资金的缴存比例，建设单位和购房人应当按每平方米建筑面积成本价的2％缴存。这个缴存比例，主要根据我市经济发展水平和居民收入的实际情况，并对可能发生的维修费用进行实际测算予以确定的，低于上海、成都等城市的标准，比较符合我市的实际情况。

3、关于旧有住房维修资金的缴存。从目前实际情况看，我市大量旧有住房共用部位、共用设施设备破损严重，已到维修改造阶段，但由于缺少维修资金，这些问题难以从根本上解决。为了保障旧有住房的维修、更新和改造，《办法》规定：“本办法实施前未建立维修资金的商品住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首次维修资金缴存至专户银行。本办法实施前业主未缴存维修资金的已购公有住房，业主应当自本办法实施之曰起，每年按每平方米建筑面积房改平均成本价的0.5％，连续四年将首次维修资金缴存至专户银行”。按照此标准，商品住房以最普遍的建筑面积90平方米计算，每年缴交450元，四年共1800元；已购公有住房房改平均成本价按照每平方米900元、建筑面积90平方米计算，每年缴交405元，四年共1620元。这种分期缴存的规定，普通居民无论从经济上、还是心理上都可以承受，有利于维修资金的归集工作。此外，为了充分尊重业主的自主决定权，对旧有住房维修资金的缴存还规定了特别条款，即业主大会另有决定的，按照业主大会的决定执行。

4、关于维修资金的归属和使用。为充分尊重和维护业主的财产权利，维修资金归业主所有，并且为业主建立维修资金专门帐户。维修资金专项用于住房保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，依法属于物业服务费支出的，应当由供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担费用的，以及属于人为损坏的，不得使用维修资金。关于维修资金使用的分担，则实行谁受益谁负担的原则。

5、关于住房专项维修资金的监管。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度。为了切实维护全体业主的共同利益，《办法》在维修资金的管理和使用上确立了“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则，进一步强化了政府监管部门的监管职责。在维修资金管理方面，市房产行政主管部门应当与银行签订委托合同，开立维修资金专户，并对该帐户进行统一监管。业主大会未成立的，首次维修资金由市房产行政主管部门统一代管；业主大会成立并设立维修资金帐户后，市房产行政主管部门将代管的维修资金本金及利息划至该业主委员会设立的维修资金帐户。在维修资金的使用方面，建立了一系列较为科学规范的使用监管程序，使用维修资金不仅实行业主决策，更需市房产行政主管部门的备案。同时，坚持“专款专用”的原则，禁止任何单位和个人挪用维修资金，并对挪用维修资金的行为，规定了相应的法律责任。通过上述一系列措施，将有效实施对维修资金的监管，切实保证业主的利益不受侵害。

《办法》还规定房屋权属发生转移、变更时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金，应当随房屋所有权同时转移、变更，维修资金由受让人向原业主直接支付；房屋一旦因拆迁、自然灾害或者其它原因致使房屋灭失的，维修资金帐户中的资金余额将全部返还业主。

(二)《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》

1、关于新建住宅交付使用条件。住宅交付使用条件一直是购房人和建设单位争论的焦点。住宅工程竣工后，往往只重视工程质量的验收，忽视住宅使用功能和环境功能的验收，从而造成居民进户后还使用临时水、电以及长期煤气不开栓等后遗症。为了堵塞管理漏洞，必须建立统一的交付使用标准，《办法》从我市实际出发，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，参照外地的做法，经反复论证，共设定了规划、工程质量、环保、供电、供水、排水、供热、供燃气、电信、有线电视、庭院配套、物业管理、公共服务配套、拆迁安置等十五项交付使用条件。这些条件不仅包含了对工程质量的标准要求，也包含了对住宅使用功能和环境功能的标准要求，比如水、电、燃气的正式供应，只有这样，才能满足入住居民的基本生活需要，保证入住居民的正常生活秩序。

2、关于新建住宅交付使用管理体制。考虑到原有的行政管理方式已不适应形势发展的需要，《办法》对交付使用管理方式进行了积极的探索和创新，确立了政府监管和社会监督二者并重的全新管理体制。在强化政府相关管理部门监管职责的同时，更加重视发挥社会监督的作用，创设了新建住宅交付使用“社会评审”制度。为使该项制度更加科学、合理，我们作了如下设计：一是确立社会评审的地位和作用。社会评审虽然是社会监督机制，但应发挥主导性的功能和作用，即未经社会评审的新建住宅，不得交付使用。二是在评审机构的组成上，让与新建住宅有关的利害关系人和无利害关系的专业人员即业主代表、相关专家、物业管理单位、区政府和社区代表都参与到社会评审当中，充分体现社会评审的民主、公开、公正原则。三是在评审决定的作出前，实行集体决策的原则，评审结论必须经6名以上委员通过。四是实行社会评审结果公示制。对评审结论，以及项目和建设单位名称、有关部门和单位出具的证明文件等内容同时公布。公示后的评审结论要记入企业信用档案。五是建立了较为完善的监督机制。对虚假评审、不符合程序的评审，都规定了相应的监督程序和处理措施。

3、关于新建住宅庭院配套设施建设。由于我市冬季漫长寒冷的季节特点，新建住宅工程往往在建设周期内不能完成绿化、道路等庭院配套设施的建设。考虑到这一实际情况，《办法》规定，庭院配套设施因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，建设单位可以申请社会评审。为了确保建设单位能够按照规定的时限和标准建设，《办法》规定了四种控制措施：一是限定了延期建设范围。仅限定“绿化”、“道路”两种与季节因素关联紧密的配套设施，可以延期建设。二是实行保证书制度。建设单位在社会评审时应提供《新建住宅庭院配套设施交付使用保证书》。其内容包含庭院配套设施使用的时间，交付使用时应达到的标准等。三是确定了监管部门。庭院配套设施竣工验收后，建设单位应当将验收报告报市房产行政主管部门备案，由市房产行政主管部门对庭院延期建设进行监督。四是明确了法律后果。建设单位末按照承诺建设的，有关行政管理部门不予办理新建项目审批手续。通过上述措施，庭院设施建设不配套问题将得到有效解决。

4、关于法律责任。为了进一步提高行政管理水平，《办法》加大了管理力度，采取了较为严厉的管理手段。一是加大了对建设单位的监管力度。对建设单位将未经社会评审或者社会评审不合格的住宅交付使用的，以及未按照承诺建设庭院配套设施的严重违法行为，除了由有关行政管理部门依法予以处罚外，还要对该建设单位的新建项目不予办理项目审批手续。二是加大了对政府有关部门的监督力度。按照谁主管、谁负责的原则，进一步强化了政府有关部门的责任。对有关行政管理部门及其工作人员未按照法定职责，对建设项目进行监管或者监管不到位造成后果的，对主管领导按行政问责制的有关规定予以问责。对直接责任人员，由所在单位或者监察部门予以处分。改变了过去只约束管理对象，不监督政府行为的管理模式，形成了多层次、多角度监督的管理格局。

(三)《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》

1、关于补贴资金来源。鉴于经济适用住房的社会保障性，其资金来源需以财政专项资金为主，其他渠道筹措资金为辅，以保证经济适用住房补贴资金供应的持续和稳定。财政专项补贴资金主要是通过将原计划用于经济适用住房建设的划拨土地，以招拍挂的形式取得土地出让金来筹集。2006年，全市计划落实经济适用住房货币补贴5000户，按每户3万元计算，拟投入补贴资金1.5亿元。

2、关于补贴资金市区共担机制。补贴资金拟实行市区共担的原则，在实际操作中，市财政与除松北区外的其它各区分担比例暂定为7：3，与松北区的分担比例为3：7。主要基于以下三点考虑：一是目前我市大部分区都有自主开发的区域，这些区域的土地出让金由各区收取，经济适用住房补贴资金主要来源于土地出让金，因此各区可以从土地出让金中提取一部分资金用于经济适用住房货币补贴。二是分担比例的确定参照了目前我市市区财政收入分配比例情况。三是对于松北区，由于其自主开发区域面积较大(2005年房地产开发规模松北区为275万平方米)，收取土地出让金的数额也相应较大，因此将分担比例确定为3：7。另外，每年市政府拟在土地出让金中拿出2％作为机动补贴费用，全市调剂使用。

3、关于补贴原则。为了把有限的资金用在刀刃上，使住房困难的家庭受益，确定了“实行公开、公平、公正和按户先购后补”的基本补贴原则，保证补贴真正补给确实买房的人，提高资金利用效率。

4、关于申请补贴条件。本着优先解决相对困难群体的原则，调整了购房补贴条件：具有本市市区城镇常住户口；家庭人均年可支配收入低于统计部门发布的上年度本市城市居民家庭人均可支配收入的70％；现有家庭人均住房面积低于统计部门发布的上年度本市城市居民人均住房面积的70％。

5、关于申请补贴程序。考虑到我市居民较多，构成情况复杂，为有效预防“骗补”问题，设定了申请人员到户口所在地街道办事处申请审核，区政府进行核准的工作机制。

6、关于购买住房性质。办法规定，购房人需购买住房，是指既可购买商品住房，亦可购买二手房，主要是为向困难群体倾斜，增加购房的自主性。

7、关于补贴标准。按我市原经济适用住房政策，实行土地划拨，免收占道费，减半收取城市基础设施配套费、防洪保安费、土地管理费、征地管理费、拆迁管理费、委托拆迁承办费、拆迁房屋评估费、产权灭籍费和房屋安全鉴定费。经综合测算，这些减免费用约合平均每平方米220元左右，即每户按户均购买房屋建筑面积100米(使用面积70平方米)计算，相当于政府补贴2.2万元，本办法出台后，购买经济适用住房货币补贴标准视我市国民经济发展情况，每年年初由市房产住宅行政主管部门会同有关部门测算并对外公布。初步想法2006年补贴标准预计为3万元，主要考虑享受经济适用住房政策的范围缩小了，购房人困难程度增加了，补贴标准应适当提高，补贴3万元比较合适，相当于一般家庭购房款的15％左右。

8、关于经济适用住房与单位自建职工住房建设问题。新办法实施后，政府不再组织建设经济适用住房，通过运作机制的转变，建设用地由划拨供应转变为通过招标、挂牌公开出让。考虑到我市正面临东北老工业基地改造，大厂、院校较多，实行本办法后虽可解决一部分职工住房问题，毕竟数量有限，一段时间内部分单位仍有建房需求，将单位自建经济适用住房停止，一并纳入单位自建职工住房建设，按规定缴纳土地出让金及有关税费。同时还制定了如将单位自用土地交由政府统一挂牌出让，政府按土地出让金实际收取数额的40％返还原用地单位，用于补贴职工购房，以鼓励单位将自用土地交政府统一开发改造，逐步减少单位自建职工住房建设数量。

9、关于政策衔接问题。一是从公平性角度考虑，已按原规定取得购买经济适用住房购买资格的购房人，可自主选择购买已经批准的政府组织经济适用住房或按本办法规定，重新申报购买经济适用住房货币补贴。二是从政策的连续性考虑，已经政府批准的政府组织经济适用住房泰山小区、香木小区、育林小区、东山小区、工农小区、军转小区等6个项目，仍按市政府105号令政策执行，待项目建成、遗留问题处理后再行研究废止原政策。

各位记者：三项制度的建立，是老百姓生活中的一件大事。大家可能注意到了三部规章均冠以试行、暂行字样，就是想通过一段时间试行，进一步听取方方面面的意见，总结经验，使《办法》更加完善，把好事办好。谢谢大家!

主持人王远贺：刚才边局长做了主题新闻发布，下面记者可以提问。

记者：申请购房补贴条件是什么？

市房产住宅局副局长贾锡君：《哈尔滨市购买经济适用住宅货币补贴暂行办法》出台后,申请购房补贴主要以下三个标准:一是具有本市市区城镇常住户口；二是家庭人均年可支配收入低于统计部门发布的上年度本市城市居民家庭人均可支配收入的70%;三是现有家庭人均住房面积低于统计部门发布的上年度本市城市居民人均住房面积的70%。

记者：请问维修资金如何使用？

市房产住宅局副局长宣峰：为充分尊重和维护业主的财产权利，维修资金归业主所有，并且为业主建立维修资金专门帐户。维修资金专项用于住房保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，依法属于物业服务费用支出的，应当由供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担费用的，以及属于人为损坏的，不得使用维修资金。维修资金使用的分担，实行谁受益谁负担的原则。

主持人王远贺：今天发布的这三项住宅方面的规章，关系到千家万户，是百姓密切关注的，请各媒体做好宣传报道工作。今天新闻发布会到此结束。谢谢大家！